• Thierry Bardy

Le coworking s'installe dans le paysage de l'immobilier de bureaux



Elsa Dicharry


La recherche de flexibilité et de modes de travail plus hybrides profite aux acteurs du bureau à la demande. Une offre nouvelle se développe en banlieue et en région, notamment pour répondre aux besoins des salariés.

La confiance revient sur le marché des bureaux à la demande, ou « coworking ». « Au premier trimestre 2021, nous avons connu des prises à bail record à Paris. Plus de dix sociétés ont signé pour des surfaces supérieures à 100 postes, alors que l'an dernier nous étions plutôt sur des deals de 10, 15 ou 20 postes », souligne Alexandre Fontaine, directeur exécutif conseil et transaction de CBRE.

Wework vient encore d'annoncer la signature d'un contrat avec la start-up Contentsquare, pour 450 postes rue de Madrid dans la capitale. Morning a réussi à attirer la fédération internationale du football qui a pris 50 postes dans ses locaux flambant neufs de l'hôtel de la Marine. IWG (Regus, Spaces…) a signé avec Thales qui doit installer ses équipes numériques avenue Hoche.

Poids des grands comptes

« Nous avons eu aussi beaucoup de renouvellements de contrats de grands comptes, comme avec Engie ou Google », expose Christophe Burckart, le directeur général d'IWG France. D'ailleurs, « ce sont désormais les grands comptes qui tirent la croissance, davantage que les PME », poursuit-il. Des signaux très positifs après une année noire en 2020 du fait de la crise sanitaire, des confinements et du télétravail forcé. Désormais, l'activité repart, assurent plusieurs dirigeants du secteur. « Nous sommes à environ 80 % de taux de remplissage », témoigne Clément Alteresco, DG de Morning. « Les visites se multiplient et nous avons dû embaucher du personnel pour pouvoir suivre le rythme », assure Rebecca Nachanakian, la patronne de Wework pour la France, l'Espagne et l'Italie.

Pour CBRE, le coworking - qui permet de s'engager sur des durées plus courtes que les baux classiques de 3, 6 ou 9 ans, est parti pour « s'installer dans le paysage » de l'immobilier tertiaire.

Selon lui, son potentiel de croissance était déjà important avant l'épidémie de Covid-19. Le coworking représentait environ 1,5 % des surfaces de bureaux à Paris, à comparer à 6 % à Londres. Il devrait désormais bénéficier de la recherche de plus de flexibilité par les entreprises et de la généralisation d'organisations du travail « hybrides ».

Zones résidentielles

L'heure est aux solutions mixtes - un siège, du télétravail et des bureaux à la demande pour compléter ses besoins. L'expert de CBRE note que, pour répondre à la demande des salariés qui n'ont ni envie de faire des allers-retours au bureau ni de télétravailler depuis leur appartement ou leur maison, de plus en plus d'opérateurs de coworking s'installent en banlieue. Des petits, mais aussi IWG, le numéro un du marché en France.

Il a développé pour ce faire une marque spécifique, Stop & Work. « L'objectif est d'apporter du coworking dans les zones résidentielles. Nous avons déjà ouvert à Bourg-la-Reine, Fontainebleau, Alfortville, Maisons-Laffitte, Saint-Quentin, Versailles, Beauvais », énumère Christophe Burckart. Morning prévoit de se lancer bientôt sur ce créneau.

Globalement, la stratégie d'IWG est de « mailler le plus possible le territoire » et il contribue aussi largement à développer l'offre en province. A l'inverse de certains de ses concurrents comme Wework qui restent pour l'instant exclusivement parisien. Il exploite 130 centres en France (dont la moitié en régions) et vise à terme les 1.000 centres.

Nouveaux services

« Certaines entreprises vont chercher des talents en régions et louent des espaces de coworking à Lyon, Bordeaux, Nantes ou Lille pour les accueillir », note Alexandre Fontaine. D'autres réfléchissent à satisfaire aux envies d'une partie de leurs troupes de quitter la région parisienne. Le coworking offre alors une solution plus souple que la création d'une antenne en province. Oracle a, de son côté, fait le choix de conserver son siège à la Garenne-Colombe mais de transférer toutes les équipes de ses agences régionales chez Regus.

Des services nouveaux sont nés ou se sont développés avec la crise sanitaire, comme le « all access », chez Wework. Un passe qui permet d'accéder, selon ses besoins, à n'importe quel espace de l'entreprise américaine moyennant un abonnement mensuel. IWG propose un service assez équivalent, mais avec un paiement calé sur la consommation effective, avec son « Enterprise membership ». « Nous sommes passés d'une vision immobilière très liée au bâtiment à une vision liée à l'usage », se félicite le patron d'IWG. « Nous n'en sommes qu'au début, mais le coworking a vraiment une carte à jouer », conclut Alexandre Fontaine. « Le paysage des bureaux très traditionnel, très poussiéreux est en train de se transformer. Et du travailleur indépendant aux grands groupes, tout le monde s'intéresse au coworking », veut croire, de son côté, Clément Alteresco. « Il y a moins de demande qu'avant pour des bureaux, mais celle-ci s'oriente plus vers nous que vers une offre de bail classique », poursuit-il. Bref, tous les signaux seraient au vert.

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